상가 임대차보호법, 보증금 지키기와 최대 10년 갱신

한 줄 요약

가게를 넘겨받으면 바로 사업자등록을 신청하고 확정일자확정일자 임대차 계약서에 관할 세무서장이 날짜를 확인해 주는 것. 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받는 순서를 따지는 데 쓰여요.근거: 상가건물 임대차보호법 제4조·제5조를 받으세요. 그래야 보증금을 지킬 수 있어요. 계약은 처음 계약한 날부터 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있어요. 기준 보증금 이하 계약이면 갱신할 때 월세·보증금 인상은 5%까지예요. 2 3 4

내 가게도 보호받나

사업자등록을 할 수 있는 가게라면 보호 대상이에요. 1 다만 보증금이 아래 금액 이하일 때 모든 조항이 적용돼요. 1

지역	기준 보증금
서울	9억 원 이하
과밀억제권역(서울 제외), 부산	6억 9천만 원 이하
광역시 등 (세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시 포함)	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

월세가 있으면 월세 × 100을 보증금에 더해요. 예를 들어 서울에서 보증금 5천만 원, 월세 50만 원이면 5천만 원 + (50만 원 × 100) = 1억 원으로 봐요. 1

이 금액을 넘더라도 대항력대항력 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 계속 세입자라고 주장할 수 있는 힘. 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생겨요.근거: 상가건물 임대차보호법 제3조, 계약갱신 요구(최대 10년), 권리금 회수 기회 보호, 월세 연체와 해지 같은 조항은 그대로 적용돼요. 1 4

하지만 금액을 넘는 계약은 확정일자로 먼저 돌려받는 권리와 갱신 때 5% 인상 한도가 그대로 적용되지 않아요. 아래 표와 '인상 한도'를 볼 때 내 계약이 기준 이하인지 먼저 확인하세요. 4

또 계약서에 이 법보다 임차인임차인 가게를 빌려 쓰고 그 값(차임)을 내는 사람. 세입자예요.근거: 민법 제618조에게 불리한 내용을 써 넣어도 그 부분은 효력이 없어요. 1

보증금 지키기: 두 가지를 바로

해야 할 일	생기는 힘	근거
① 가게를 넘겨받고 ② 사업자등록 신청	다음 날부터 건물 주인이 바뀌어도 계속 영업할 수 있는 힘(대항력)	2
위 두 가지 + 계약서에 확정일자 받기	건물이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤 순서보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리 (기준 보증금 이하 계약)	2

확정일자는 관할 세무서에서 받아요. 사업자등록을 신청할 때 같이 신청할 수 있어요. 2

계약 갱신: 최대 10년

• 언제: 계약 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 건물 주인에게 갱신을 요구하세요. 주인은 정당한 이유 없이 거절하지 못해요. 3
• 얼마나: 처음 계약한 날부터 전체 10년까지예요. 3
• 인상 한도: 기준 보증금 이하 계약은 갱신할 때 월세·보증금을 5%까지만 올릴 수 있어요. 3 기준 금액을 넘는 계약은 5% 한도 대신, 세금·주변 상가 시세·경제 사정 등을 따져 서로 올리거나 내려 달라고 청구하는 방식이에요. 4

주인이 거절할 수 있는 경우 (주요 사유) 3

• 밀린 월세가 3달 치 금액에 이른 적이 있을 때 (늦게 낸 횟수가 아니라 밀린 금액 기준) 4
• 주인 동의 없이 남에게 다시 빌려줬을 때
• 일부러 또는 크게 잘못해서 가게를 망가뜨렸을 때
• 계약할 때 알린 철거·재건축 계획이 있거나, 건물이 낡아 위험할 때 등

월세는 밀리지 않는 게 가장 중요해요. 밀린 월세가 3달 치 금액에 이르면 갱신을 거절당할 수 있고, 주인이 계약을 끝낼 수도 있어요. 4 매달 남는 돈은 계산기로 미리 확인하세요.

출처

1. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 상가건물 임대차 > 「상가건물 임대차보호법」의 적용
2. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 상가건물 임대차 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득
3. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 상가건물 임대차 > 임대차계약의 갱신 > 계약갱신 요구
4. 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조·제10조의2·제10조의8

공식 출처와 대조한 날: 2026-11-10